Enterit. Ești acoperit!

Bun găsit cititorule și bine ai venit pe blogul Enterit, dedicat acoperișurilor de calitate. Dacă ai ajuns aici probabil ești interesat de reparația, sau reconstruirea acoperișului la imobilul în care locuiești. Acest articol este dedicate persoanelor care locuiesc la bloc, pentru că acolo deciziile de reparații se iau mai greu din cauză că sunt mai mulți proprietari implicați.

Articolul de față este scris în urma experiențelor noastre de la Enterit, și vine cu informații  care să raspundă celor mai solicitate întrebări. Din capul locului vă spunem că în cazul blocurilor, avem exemple de success, care s-au încheiat cu reparațiile acoperișului și exemple de eșec, care nici măcar nu au demarat acțiunea, ci au rămas la stadiul de ofertare. Între aceste două situații de eșec respective de success există niște diferențe care, credem noi, pot fi replicate și în alte cazuri pentru a duce la bun sfârșit înlocuirea acoperișului, pentru o viață mai uscată pentru etajul patru și pentru o viață mai liniștită pentru restul etajelor.

Diferența între succes și eșec

Diferența majoră în cazul reparațiilor de success, este că blocurile care au dus la finalizarea proiectului au început să strângă banii pentru reparații înainte de a chema firmele de reparații, la evaluare. La blocurile în care reparațiile au rămas la stadiu de ofertare, cel mai adesea își exprimă dezacordul care duce în ceartă generalizată, chiar în ziua în care se face evaluarea.

Este adevărat că este mult mai greu să se pună de accord 40 – 50 de proprietari câți locuiesc într-un bloc, decât 10-15 proprietari câți locuiesc pe o scară sau decât 4 vecini care locuiesc la etajul patru și sunt direct afectați. Totuși o ședință privind necesitatea reparațiilor la acoperiș ar trebui să fie urmată de o decizie de a începe strângerea unui fond care să înceapă cu sume mici. Dacă se cheamă o firmă care să facă o evaluare și apoi se împarte la numărul de locatari, sumele sunt mari și o să fie opoziție din partea vecinior neafectați.

Ideal ar fi ca odată ce vecinii cad de accord că acoperișul este deteriorat și va necesita reparații, să se înceapă adunarea unui fond. Sumele mici sunt bune pentru început , de exemplu 100 Ron de familie, daca pe o scara sunt 10 familii deja aduna 1000 Ron în fond. În 10 luni se vor fi adunat 10.000 Ron ceea ce deja poate fi o sumă pentru un avans.

Sigur cazurile ideale prevăd că toți vecinii vor fi de accord, în realitate lucrurile nu decurg chiar așa, așadar să vedem ce soluții ne oferă legea. În realitate, putem avea două situații: fie locatarii au o asociație fie nu au.

În cazul existenței unei asociații de locatari

Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor prevede obligațiile proprietarilor dintr-un condominiu (bloc).

Am scos aici doar articolele relevante:

• • Art. 45 alin. (1): fiecare proprietar are obligația de a contribui la cheltuielile asociației de proprietari.

• • Art. 46 lit. b și c: cheltuielile comune includ cele pentru întreținerea, repararea, exploatarea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune.

• • Art. 47 alin. (1): cotele de contribuție se calculează în funcție de cota-parte indiviză din proprietatea comună.

Asta înseamnă  că legea a prevăzut ca toți proprietarii de apartamente dintr-un bloc să participe la cheltuielile de reparații ale părților comune (acoperiș, subsol, instalații comune, scara blocului, liftul etc.) iar refuzul de plată poate atrage acțiuni în instanță din partea asociației de proprietari, care poate obține titlu executoriu pentru sumele datorate.

Aici trebuie reținut că pentru a fi în legalitate, legea a prevăzut că fiecare plătește în funcție de suprafața apartamentului. Așadar nu pot împărți la numărul de apartamente cheltuiala, pentru că nu va fi considerată o împărțire corectă d.p.d.v. legal. Aportul fiecărui locatar trebuie să fie proportional cu suprafața apartamentului, așa a prevăzut legiuitorul, așa trebuie calculate sumele datorate de către asociație.

Pentru situația în care nu există o asociație avem Codul civil (Legea 287/2009, republicată)

• • Art. 648 alin. (1): „Fiecare coproprietar este obligat să contribuie, proporţional cu cota sa parte, la cheltuielile legate de întreţinerea, conservarea şi repararea bunului comun.”

• • Art. 651: „Dacă un coproprietar refuză să participe la cheltuielile necesare pentru conservarea bunului comun, ceilalţi coproprietari pot să facă aceste cheltuieli, având drept de regres împotriva celui în culpă.”

Așadar chiar și fără existența unei asociații, simpla coproprietate (când două sau mai multe persoane au un drept comun asupra unui bun) obligă fiecare parte să contribuie la întreținere și reparații proportional cu suprafața ocupată

În cazul în care nu există o asociație, prestatorul, sau firma care efectuează reparațiile va trebui să realizeze câte un contract cu fiecare locatar în parte. De asemenea sumele care revin trebuie să țină cont de suprafața ocupată în imobil.

Desigur nu este cel mai fericit caz având în vedere că nu mulți constructori sunt dispuși să fcă acest efort de documente și să aștepte încasarea de la fiecare persoană în parte, dar este o soluție pe care noi am practicat-o și poate fi aplicată.

Și câteva idei cu care e bine să rămâneți la final:

Coproprietarii au obligația să participle la cheltuielile commune proportional cu suprafața ocupată. În caz contrar pot fi executați silit.

Existența unei asociații ușurează partea contractuală și mută sarcina recuperării la asociație.

Lipsa unei asociații mută sarcina recuperării la firma prestatoare, care s-ar putea să nu fie de accord cu acest mod de lucru și să solicite sumele de plată în avans.

Adunați sume mici într-un fond constituit din timp. Astfel cresc șansele de reușită a proiectului. Dacă cereți busc bani mulți la persoane neafectate de un acoperiș cu infiltrații aveți mari șanse de refuz.

Nu lucrați fără contract, evaluare și ofertă! Vă expuneți riscurilor de păcăleală. Căutați pe google ,,țeapa metoda acoperișul” și veți vedea că nu este de glumit.